Современный рынок недвижимости переживает качественный переход от линейной модели «проектирование — строительство и эксплуатация» к циклической, где эксплуатация становится не финальной стадией, а начальной точкой нового проектного цикла [1]. Тем не менее до сих пор управляющие компании подключаются к проекту на этапе, когда все ключевые архитектурные, инженерные и цифровые решения уже приняты. Это приводит к тому, что приемка превращается в акт формального согласования, а не в пункт контроля качества.
С какими проблемами сталкиваются девелоперы и эксплуатирующие компании сегодня?
Основная проблема в том, что приемка здания выходит за рамки юридической процедуры и становится технологически сложным и важным процессом, определяющим будущее строительного объекта. Если на этой стадии управляющая компания получает от девелопера неполную, устаревшую или непрозрачную информацию, это с высокой долей вероятности приводит к снижению комфорта, росту эксплуатационных издержек и потере доверия со стороны собственников недвижимости.
Почему это происходит:
• девелоперы не рассматривают управляющие компании как полноправных партнеров при проектировании объекта;
• отсутствуют формализованные каналы обратной связи между службами эксплуатации и проектной командой;
• информационные модели ориентированы преимущественно на проектно-строительные задачи. Потребности эксплуатационной службы учтены в ограниченном объеме;
• сквозная цифровая цепочка данных от проектирования до эксплуатации остается скорее исключением из практики, чем отраслевой нормой.
Проблематика и методы решения: опыт управляющей компании
В ходе многолетней практики сопровождения объектов от фундамента до заселения сформирован список ключевых проблем, с которыми сталкиваются управляющие компании и которые можно решить через корректную постановку требований к информационной модели.
1.Отсутствие актуальных проектных данных и фактической картины строительства.
Проблема: проектная документация часто передается в сжатые сроки, без должной актуализации и согласования с участниками процесса. Изменения, вносимые в ходе работ, не фиксируются системно: данные хранятся в разрозненных источниках или вовсе не документируются. Таким образом, искажается проектный замысел, усложняется последующая приемка и возрастают эксплуатационные риски [2].
Решение: формирование сквозной модели «проект/факт» с возможностью наложения отклонений. Внедрение точной фиксации всех изменений в цифровой среде исключает дублирование работ и упрощает ввод объекта в эксплуатацию. Это также снижает число рекламаций и обращений в гарантийный период.
2.Потеря информации при смене подрядчиков и в процессе строительства.
Проблема: в процессе реализации проекта нередко происходит замена генподрядных организаций. При этом передача исполнительной документации, актов скрытых работ и данных о промежуточных этапах строительства осуществляется неполно, а иногда вовсе отсутствует.
Решение: использование цифровых технологий с возможностью геопривязки, фотофиксации и ведения хронологии обеспечивает непрерывный контроль исполнения. Такие данные становятся неотъемлемой частью цифрового профиля объекта и позволяют точно установить объемы выполненных работ, подтвердить факты скрытых операций и сформировать значимую доказательную базу. Это особенно актуально при урегулировании споров с подрядчиками, в том числе в судебной области.
3.Ограниченность информационного доступа при актировании выполненных работ.
Проблема: на большинстве строительных объектов актирование выполненных объемов остается задачей исключительно технического надзора. Такое ограничение сужает перспективу оценки, затрудняет межведомственный контроль и приводит к разрыву информационного поля между участниками проекта.
Решение: создание единой платформы, позволяющей отследить выполненные работы в формате «было/стало» с фиксацией текущего статуса, доступной любому подразделению (рисунок 1).
С какими проблемами сталкиваются девелоперы и эксплуатирующие компании сегодня?
Основная проблема в том, что приемка здания выходит за рамки юридической процедуры и становится технологически сложным и важным процессом, определяющим будущее строительного объекта. Если на этой стадии управляющая компания получает от девелопера неполную, устаревшую или непрозрачную информацию, это с высокой долей вероятности приводит к снижению комфорта, росту эксплуатационных издержек и потере доверия со стороны собственников недвижимости.
Почему это происходит:
• девелоперы не рассматривают управляющие компании как полноправных партнеров при проектировании объекта;
• отсутствуют формализованные каналы обратной связи между службами эксплуатации и проектной командой;
• информационные модели ориентированы преимущественно на проектно-строительные задачи. Потребности эксплуатационной службы учтены в ограниченном объеме;
• сквозная цифровая цепочка данных от проектирования до эксплуатации остается скорее исключением из практики, чем отраслевой нормой.
Проблематика и методы решения: опыт управляющей компании
В ходе многолетней практики сопровождения объектов от фундамента до заселения сформирован список ключевых проблем, с которыми сталкиваются управляющие компании и которые можно решить через корректную постановку требований к информационной модели.
1.Отсутствие актуальных проектных данных и фактической картины строительства.
Проблема: проектная документация часто передается в сжатые сроки, без должной актуализации и согласования с участниками процесса. Изменения, вносимые в ходе работ, не фиксируются системно: данные хранятся в разрозненных источниках или вовсе не документируются. Таким образом, искажается проектный замысел, усложняется последующая приемка и возрастают эксплуатационные риски [2].
Решение: формирование сквозной модели «проект/факт» с возможностью наложения отклонений. Внедрение точной фиксации всех изменений в цифровой среде исключает дублирование работ и упрощает ввод объекта в эксплуатацию. Это также снижает число рекламаций и обращений в гарантийный период.
2.Потеря информации при смене подрядчиков и в процессе строительства.
Проблема: в процессе реализации проекта нередко происходит замена генподрядных организаций. При этом передача исполнительной документации, актов скрытых работ и данных о промежуточных этапах строительства осуществляется неполно, а иногда вовсе отсутствует.
Решение: использование цифровых технологий с возможностью геопривязки, фотофиксации и ведения хронологии обеспечивает непрерывный контроль исполнения. Такие данные становятся неотъемлемой частью цифрового профиля объекта и позволяют точно установить объемы выполненных работ, подтвердить факты скрытых операций и сформировать значимую доказательную базу. Это особенно актуально при урегулировании споров с подрядчиками, в том числе в судебной области.
3.Ограниченность информационного доступа при актировании выполненных работ.
Проблема: на большинстве строительных объектов актирование выполненных объемов остается задачей исключительно технического надзора. Такое ограничение сужает перспективу оценки, затрудняет межведомственный контроль и приводит к разрыву информационного поля между участниками проекта.
Решение: создание единой платформы, позволяющей отследить выполненные работы в формате «было/стало» с фиксацией текущего статуса, доступной любому подразделению (рисунок 1).
1.Нарушение в принципе единства формирования и ведения информационной модели на этапах проектирования и строительства приводит к потере документации и памяти о сложных инженерных узлах в эксплуатирующей организации.
Проблема: при эксплуатации объектов, насыщенных сложными техническими элементами, инженерная документация фрагментарна, отсутствует информация о логике систем.
Решение: создание единого каталога инженерной инфраструктуры с возможностью 3D-навигации. Виртуальный 3D-тур позволяет изучать узлы удаленно, без выезда на объект [3].
2.Потеря оборудования и материалов между приемкой и началом эксплуатации.
Проблема: на этапе передачи объекта от застройщика к эксплуатирующей организации фиксируется расхождение между заявленным и фактическим составом оборудования и мебельной комплектации.
Решение: полная оцифровка при приемке-передаче объекта помогает в расследовании инцидентов и может предотвращать хищения [2].
3.Навигация и обучение.
Проблема: низкая навигационная ориентированность персонала на объектах и высокая нагрузка на квалифицированных специалистов при обучении новых сотрудников.
Решение: использование цифрового двойника с функцией записи маршрутов и совместного просмотра. Интеграция обучающих материалов и тестовых модулей в виртуальный тур ускоряет адаптацию персонала и снижает потребность в привлечении дорогостоящих экспертов (рисунок 2).
Проблема: при эксплуатации объектов, насыщенных сложными техническими элементами, инженерная документация фрагментарна, отсутствует информация о логике систем.
Решение: создание единого каталога инженерной инфраструктуры с возможностью 3D-навигации. Виртуальный 3D-тур позволяет изучать узлы удаленно, без выезда на объект [3].
2.Потеря оборудования и материалов между приемкой и началом эксплуатации.
Проблема: на этапе передачи объекта от застройщика к эксплуатирующей организации фиксируется расхождение между заявленным и фактическим составом оборудования и мебельной комплектации.
Решение: полная оцифровка при приемке-передаче объекта помогает в расследовании инцидентов и может предотвращать хищения [2].
3.Навигация и обучение.
Проблема: низкая навигационная ориентированность персонала на объектах и высокая нагрузка на квалифицированных специалистов при обучении новых сотрудников.
Решение: использование цифрового двойника с функцией записи маршрутов и совместного просмотра. Интеграция обучающих материалов и тестовых модулей в виртуальный тур ускоряет адаптацию персонала и снижает потребность в привлечении дорогостоящих экспертов (рисунок 2).
Использование ИИ и автоматизации в процессах управляющей компании
На базе собственной практики внедрения искусственного интеллекта в операционные процессы реализованы следующие функции (рисунок 3) [2]:
• автоматическая маршрутизация заявок от жителей;
• классификация обращений по критичности;
• анализ ошибок в проектах и формирование рекомендаций для новых объектов;
• интеграция с цифровым двойником и системами технического аудита.
Особый акцент мы делаем на управляемости процессов. Искусственный интеллект не заменяет эксперта, но позволяет ему опираться на точные данные и видеть полную картину.
На базе собственной практики внедрения искусственного интеллекта в операционные процессы реализованы следующие функции (рисунок 3) [2]:
• автоматическая маршрутизация заявок от жителей;
• классификация обращений по критичности;
• анализ ошибок в проектах и формирование рекомендаций для новых объектов;
• интеграция с цифровым двойником и системами технического аудита.
Особый акцент мы делаем на управляемости процессов. Искусственный интеллект не заменяет эксперта, но позволяет ему опираться на точные данные и видеть полную картину.
Чтобы здание сохраняло функциональность, безопасность и комфорт с первых дней, необходимо пересматривать устоявшиеся подходы к проектированию и вводу его в эксплуатацию. Управляющая компания должна рассматриваться не как конечный адресат строительного процесса, а как полноправный его участник, обладающий компетентностью и практическим знанием, способными существенно повлиять на качество результата [2]. Вовлечение эксплуатационной службы на ранних этапах, применение инструментов информационного моделирования, использование цифровых двойников и интеллектуальных систем нельзя рассматривать как временные новации, сейчас это признак зрелости строительной отрасли. Лишь при таком системном подходе можно формировать устойчивую городскую инфраструктуру, в которой каждый объект отвечает современным требованиям управляемости, энергоэффективности и комфорта.
Справка
Юлия Валерьевна Соловьева — эксперт в области цифровизации управления объектами недвижимости, технического сопровождения ввода зданий в эксплуатацию и внедрения искусственного интеллекта в процессы эксплуатации.
Список литературы
1.Хаймин, Д. И. Информационное моделирование на этапе возведения строительного объекта // — Текст: электронный. — URL: https://moluch.ru/archive/445/97751/
2.Соловьева Ю.В. Юлия Соловьева представила цифровые инициативы на симпозиуме НИУ МГСУ. — Текст: электронный. — URL: https://companies.rbc.ru/news/iH99iFAckk/yuliya-soloveva-predstavila-tsifrovyie-initsiativyi-na-simpoziume-niu-mgsu/
3.Иванова, И. Б., & Васильева, А. Ю. (2022). «Цифровой двойник здания: отличие от BIM-технологий, источники эффективности применения в жилищно-коммунальном хозяйстве / И.Б. Иванова, А.Ю. Васильева. — Текст: электронный // Социально-экономическое управление: теория и практика, 17(2), 43–49. URL: https://doi.org/10.22213/2618-9763-2021-1-43-49
Справка
Юлия Валерьевна Соловьева — эксперт в области цифровизации управления объектами недвижимости, технического сопровождения ввода зданий в эксплуатацию и внедрения искусственного интеллекта в процессы эксплуатации.
Список литературы
1.Хаймин, Д. И. Информационное моделирование на этапе возведения строительного объекта // — Текст: электронный. — URL: https://moluch.ru/archive/445/97751/
2.Соловьева Ю.В. Юлия Соловьева представила цифровые инициативы на симпозиуме НИУ МГСУ. — Текст: электронный. — URL: https://companies.rbc.ru/news/iH99iFAckk/yuliya-soloveva-predstavila-tsifrovyie-initsiativyi-na-simpoziume-niu-mgsu/
3.Иванова, И. Б., & Васильева, А. Ю. (2022). «Цифровой двойник здания: отличие от BIM-технологий, источники эффективности применения в жилищно-коммунальном хозяйстве / И.Б. Иванова, А.Ю. Васильева. — Текст: электронный // Социально-экономическое управление: теория и практика, 17(2), 43–49. URL: https://doi.org/10.22213/2618-9763-2021-1-43-49